Kann, bei einer Vor- und Nacherbschaft, der Vorerbe ein Wohnrecht am Haus eintragen lassen?

Wir haben hier den Fall, dass der verstorbene Ehemann ein Testament hinterlassen hat, in welchem er seine Ehefrau als befreite Vorerbin und seine Tochter und die Tochter der Ehefrau als Nacherben einsetzte. Die Ehefrau wohnt nun im Haus und möchte ein Wohnrecht für ihren Enkel eintragen lassen, damit dieser auch nach ihrem Tod im Haus bleiben darf.

Ein Vorerbe kann grundsätzlich ein Wohnrecht im Grundbuch eintragen lassen. Hierzu bedarf es allerdings der Zustimmung der Nacherben.

Ohne die erforderlichen Zustimmungen ist die Bestellung des Wohnungsrechts den Nacherben gegenüber unwirksam. Dies gilt aber nur, wenn die Bestellung unentgeltlich erfolgte und auch keine sog. Anstandsschenkung vorliegt.

Wurde das Wohnungsrecht hingegen entgeltlich (und zwar die volle Kaltmiete) bestellt, ist das bei einem befreiten Vorerben möglich.Die Vorerbin ist ausweislich des Testaments befreit.

Der befreite Vorerbe ist zu allen Verfügungen über Nachlassgegenstände mit Ausnahme unentgeltlicher Verfügungen befugt (§§ 2136, 2137 BGB)(BayObLGZ 13,Seite 609; 1956, BayObLGZ 1956, Seite 58).

Im vorliegenden Notarvertrag erfolgte eine unentgeltliche Eintragung des Wohnrechtes - sprich, der Enkel muss an seine Oma keine Kaltmiete zahlen. Dies macht die Eintragung des Wohnrechts gegenüber den Nacherben unwirksam. Dass der Enkel die Kosten für Reparaturen am Haus und am Grundstück bis zu einem Betrag von 1.000,00 Euro jährlich trägt, macht das Wohnrecht nicht entgeltlich und ändert folglich nichts.

Somit lässt sich sagen, dass das so eingetragene Wohnrecht für den Enkel durch die Vorerbin gegenüber der Nacherben nicht wirksam ist, da es unentgeltlich eingetragen wurde. Mit Eintritt der Nacherbschaft erlischt das Wohnungsrecht daher, wodurch das Grundbuch unrichtig wird. Im Ergebnis ist das Wohnungsrecht dann aus dem Grundbuch auszutragen.

Die Alternative dazu wäre gewesen, dass man die Kaltmietzahlung des Enkels im Notarvertrag verankert hätte, dann hätte er gegenüber seinen Tanten - den Nacherbinnen - einen Anspruch gehabt, zu bleiben.