Kann ein Ehegatte allein den gemeinsamen Mietvertrag kündigen?
Zwei Senate des Bundesgerichtshofes haben am 12.07.2017 wichtige Entscheidungen hinsichtlich Mietverhältnis im Zusammenhang mit Ehe, Schwiegerkindern und Trennung getroffen.
Hier der erste Fall: Meistens ist es so, wenn man zusammen wohnen möchte - egal, ob man verheiratet ist oder nicht - unterschreibt man gemeinsam den Mietvertrag mit seinem Partner und dem Vermieter.
Mit dieser Unterschrift sind beide Mieter sogenannte Gesamtschuldner geworden, d.h. jeder haftet allein aufs Ganze. Möchte nun ein Ehegatte oder Lebensgefährte ausziehen, weil man sich getrennt hat, so ist seine alleinige Kündigung unwirksam. Eine solche Kündigung kann nur durch beide Mietparteien gemeinsam wirksam getätigt werden.
Der Ausgezogene - vielleicht auch der besser betuchte Mieter - haftete nun mit dem in der Wohnung Verbliebenen gemeinsam für die Miete und die Nebenkosten. Da war es egal, ob er noch in der Wohnung lebte oder nicht.
Im Fall, den der VIII. Senat (VIII ZR 214/16) ausgeurteilt hat, ging es darum, dass zwei Eheleute gemeinsam eine Wohnung gemietet hatten und der Ehemann ausgezogen ist. Er überließ seiner Ehefrau die Wohnung mit sämtlichen Schlüssen. Im Mai 2014 kündigte er allein die Mietwohnung zum 31.08.2014 und zahlte bis dahin auch die Miete allein an den Vermieter.
Die Ehefrau scheint in der Wohnung verblieben zu sein - auch nach der Kündigung durch den ausgezogenen Ehegatten. Es wurde hier Nutzungsentschädigung bis Dezember 2014 eingeklagt.
In solchen Fällen war es so, dass der Vermieter - auch vom Ausgezogenen - eine sogenannte Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB verlangen konnte, wenn der Mieter (egal welcher) das Mietverhältnis über das Mietende hinaus nutzte.
Das geht nun nicht mehr, da der BGH entschieden hat: Nur wenn der Vermieter einen Rückerlangungswillen an der Wohnung hat, steht ihm diese Nutzungsentschädigung zu.
Daran fehlte es aber, da ja noch die Ehefrau in der Wohnung wohnte. Der BGH wies die Klage deswegen ab.
In Zukunft wird es so sein, dass der Vermieter - zwar immer noch von beiden Mietern - eine Entschädigung verlangen kann, diese beruht jedoch "nur noch" auf dem Anspruch aus der ungerechtfertigten Bereicherung. Dieser Anspruch ist der schwächste im BGB und bedeutet: Wenn`s alle ist, hört`s auf.
Außerdem muss der Anspruchsgegner in diesem Fall eine echte Vermögensmehrung erfahren haben, für die tatsächlich gezogene Nutzung.
Der ausgezogene Ehegatte - der alle Schlüssel zurückgegeben hat - wird daher wohl keine Entschädigungsforderungen zu erwarten haben, denn er hat keine Nutzungen gezogen.
Dem Vermieter ist anzuraten, das Mietverhältnis mit beiden Mietern so schnell wie möglich zu kündigen, da er ansonsten Gefahr läuft, keinerlei Entschädigung zu erhalten.